Üsna sageli tekib korteriühistu majandamisel probleeme kulude jaotusega. Ega tegelikult ei olegi kusagil päris täpselt öeldud, kuidas seda teha tuleb. Peamine on siiski kasutada tervet mõistust.

Kulusid võib jagada mitmel viisil:

• elanike kaupa;
• proportsioonina ehk protsendina sõltuvalt korteri suurusest;
• korterite arvu kaupa;
• kombineerituna;
• kokkuleppe alusel jne.

Meie soovitame kasutada kombineeritud varianti. Miks? See on üsna lihtne! Maja koosneb elanikele kuuluvatest korteritest, kuid mitte ainult. Igal majal on selliseid osi, mis nagu ei kuulu kellelegi: näiteks katus, pööning, kelder, trepikojad, tuulekojad, torud, juhtmed, ventilatsioon jne.

Iga kord kui asuda kulusid jagama, siis tuleks mõelda sellele, kes või mis on selle kulu põhjustaja. Toome siinkohal ära mõned näited:

• Katus vajab remonti: ei ole õiglane jaotada kulud ainult ülemiste korruste korterite vahel, väites, et esimese korruse elanikke see ei mõjuta. Õiglane oleks kasutada siin proportsionaalset arvestust, kus kulud jaotatakse protsentuaalselt kõikide korterite vahel, sõltuvalt nende suurusest.
• Kanalisatsioonitoru vajab ühes trepikojas remonti: ei ole õiglane jaotada kulud ainult nende korterite vahel, kes on selle konkreetse püstakuga seotud. Õiglane oleks kasutada siin proportsionaalset arvestust, kus kulud jaotatakse protsentuaalselt kõikide korterite vahel, sõltuvalt nende suurusest.
• Jäätmevedu ehk prügi: siin on tegelikult kõik variandid õiged. Ilmselt oleks kõige õiglasem lähtuda korteri elanike arvust, kuid ilmselt on seda väga raske kui mitte ilmvõimatu teha ja kontrollida. Üsna sageli jaotatakse tasu jäätmeveo eest korterite vahel võrdselt. Samas on ka täiesti loogiline kasutada proportsionaalset varianti, kuna võib väita, et suuremas korteris võib elada suurem arv elanikke ja seega põhjustavad ka prügi rohkem.
• Lift: sageli väidavad esimese ja teisekorruse elanikud, et nemad lifti ei kasuta ja ei ole nõus lifti hoolduse eest maksma. See ei ole siiski päris õige! Lift on majja sisseehitatud ja tema üks osa. Samamoodi võiks ju ka väita, et viienda korruse elanikud kasutavad ilma liftita trepikojas treppi kõige rohkem ning seepärast peaksid nemad trepikoja koristamise eest ka kõige rohkem maksma.
• Muru niitmine: väiksemates asulates on kortermajadel päris suured krundid, kus lisaks kõnniteele on ka muruplatsid, vahest ka parkimisplatsid. Üldiselt peaks seda vaatama samamoodi nagu katust ehk proportsionaalne kulude jaotus korterite vahel. Kus aga võiks mõelda on parkimisplats – üldiselt autod ei teki niisama üleöö ja inimesed ei vaheta neid nii sageli nagu sokke, seega võiks meõlda siinkohal parkimisplatsi lumekoristuse kulude jaotust autoomanike vahel.

Need ülaltoodud variandid on kõik soovitused. Iga korteriühistu peab siiski ise otsustama, kuidas kulude jaotus peab toimuma. Seda ei saa otsustada üksinda ei korteriühistu juhtkond ega ka raamatupidaja – neil lihtsalt pole sellist pädevust!

See remondifond on üks alatine murelaps!

Lihtne küsimus: juhataja ostab uue LED pirni ja vahetab katkise uue vastu. Mis nüüd teha kuludega. See on ju nagu remont, et kasutame selle jaoks nüüd remondifondi raha. Seda EI tohi teha!

Remondifondi kasutamise üle otsustavad AINULT kõik korteriomanikud ühiselt! Seega kui korteriomanikud on otsustanud ühiselt, et katus on vaja parandada, siis kõik katuse remondiga seotud kulud kaetakse remondifondi arvelt.

Igasugused muud jooksvad kulud aga lisatakse jooksva kuu kommunaali arvele. Peamine põhjus, miks seda valesti tehakse on teadmatus, kuid seadus on siin väga konkreetne. See on ka oluline sellepärast, et välistada juhtkonna omavoli korteriühistu rahade kasutamisel. Teiseks põhjuseks, miks nii tehakse, on see, et ei viitsita arvele kõiki ridu toksida ja igat pirni, lappi ja muud sellist kirja panna. Igal juhul see on vale ja nii teha ei tohi!

Mis oleks aga lahenduseks? Näiteks võiksid korteriomanikud siiski nii palju juhtkonda usaldada, et lubada neil teha väiksemaid kulutusi ja need siis ühe reana arvele kirja panna. See oleks ka loogiline!

Kellel ikka seda raha nii palju on, et kohe ja ühe korraga näiteks katuse remondi eest ära maksta?!

Enamasti ongi nii, et suuremate investeeringute (soojasõlmed, küttesüsteemid, püstakud, katused, trepid jne) jaoks võetakse pangast laenu. Mingisugune osa rahast on ka kindlasti juba varasemalt olemas, see läheb siis omafinantseeringu alla.

Toome siinkohal ära näite katuse remondi põhjal. Põhimõtteliselt on 4 etappi: 1) laenu saamine; 2) katuse remontimine; 3) tööde vastuvõtmine ja 4) jooksvate laenu- ja intressimaksete tasumine.

Nüüd kõigest lähemalt!

1) korteriühistu otsustab pangalt laenu küsida;

Pangalt saadakse raha
Siin on kõik lihtne
Deebet – Pank (Aktiva)
Kreedit – Saadud laenud (Lühiajalised ja pikaajalised, Passiva)

Nüüd tekib korteriühistul nõue korteriomanike vastu
See nõue on proportsionaalses suhtes korteri ruutmeetritega. Kusjuures siin ei mängi rolli, mille jaoks seda laenu võetakse! Laenu tasumise eest vastutavad kõik korterid võrdeliselt, see oleks nagu tasutaks remondifondi makseid.
Deebet – Muud nõuded (Lühiajalised ja pikaajalised, Aktiva, Korterite kaupa)
Kreedit – Remondifond (Sihtotstarbelised laekumised, Passiva)

2) remonditöödega alustamine ja remontimine;

Sageli on nii, et kõigepealt esitatakse ettemaksu arve ja pärast vastavalt etappide kaupa kokkulepitule kõik järgnevad arved. Siin on oluline meeles pidada, et kuludesse kantakse kõik alles siis, kui on allkirjastatud tööde üleandmise-vastuvõtmise akt.
NB! Panite tähele? Kõik läheb otse kuludesse – ei lähe põhivaraks ja ei amortiseerita! Korteriühistu ei ole selle remonditava katuse omanik ja ka pärast remonti ei saa korteriühistu selle asja omanikuks!

Ehitusfirma esitab ettemaksuarve + kõik muud vahearved
Deebet – Ettemakstud tulevaste perioodide kulud (Aktiva)
Kreedit – Tarnijad (Passiva)

Ehitusfirmale ettemaksu + muude vahearvete tasumine
Deebet – Tarnijad (Passiva)
Kreedit – Pank (Aktiva)

3) remont on valmis, allkirjastatakse tööde üleandmise-vastuvõtmise akt

Ehitusfirma esitab lõpparve
Deebet – Kulu (Tulemiaruanne)
Kreedit – Tarnijad (Passiva)

Allkirjastatud tööde üleandmise-vastuvõtmise akt
Siin tuleb vaadata, kui suur summa oli kogunenud ettemakstud tulevaste perioodide kulude kontole
Deebet – Kulu (Tulemiaruanne)
Kreedit – Ettemakstud tulevaste perioodide kulud (Aktiva)

NB! Soovitan teha selle viimase raamatupidamise kande viimase ehitusfirma poolt esitatud lõpparve sees. Summa tuleb nagunii +/- “0”. Lisaks kui pärast pearaamatus kontode väljavõtteid vaadata, siis on kohe lihtne ja selge, miks ja milliselt dokumendilt need summad tulevad.

Remondifondis oleva summa tõstmine tuludesse
Kui veel mäletad, siis punktis 1, kandsime me mingi summa remondifondi. See koht on põhiline komistuskivi! Eksitakse sellega, et remondifondist tõstetakse välja pangast saadud laen. See on vale! Remondifondist tuleb välja tõsta kogu projekti (remondi) maksumus.
Deebet – Remondifond (Sihtotstarbelised laekumised, Passiva)
Kreedit – Tulu (Tulemiaruanne)

NB! Soovitan teha ka selle kande viimase ehitusfirma poolt esitatud lõpparve sees. Summa tuleb nagunii +/- “0”. Lisaks kui pärast pearaamatus kontode väljavõtteid vaadata, siis on kohe lihtne ja selge, miks ja milliselt dokumendilt need summad tulevad.

Korteriühistu maksab ehitusfirmale lõpparve
Deebet – Tarnijad (Passiva)
Kreedit – Pank (Aktiva)

4) jooksvad laenu- ja intresside maksed pangale ja raha kogumine korteriühistu liikmetelt

Korteriühistu maksab pangale laenu põhiosa ja intressi
Deebet – Saadud laenud (Lühiajaline, Passiva)
Deebet – Intresside kulu (Tulemiaruanne)
Kreedit – Pank (Aktiva)

NB! Laenuintress on perioodi jooksev kulu!

Korteriühistu hakkab laenu põhiosa ja intressi summasid liikmetelt osade kaupa kokku korjama
Deebet – Ostjad (Aktiva)
Kreedit – Muud nõuded (Lühiajalised, Aktiva, Korterite kaupa)
Kreedit – Intressitulu (Tulemiaruanne)

NB! Muude nõuete alla lähevad laenu põhiosamaksed ja intressitulu alla kajastame intressid! Seega mõistlik on liikmetele esitatavatel arvetel panga laenumakse kaheks osaks teha, mitte kajastada põhiosa- ja intressimakseid ühe summana.